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樓市首付次級貸調查潛在風險積聚

发布时间:2020-01-17 01:24:04

一家房地产研究机构4月份对17个一二线城市的调查显示,涉房信贷全部出现了收紧研究显示,其中广州首套房贷利率全面上浮,北京、深圳等地亦有进一步收紧的迹象;而在三四线城市,房贷更难以获得21世纪经济报道选取十个位于山西、广东、湖南、福建的三四线城市采访显示,其房贷收紧比一二线城市幅度更大

21世纪经济报道获悉,此前更多被中小开发商青睐在分期付款业务,目前也开始受到大开发商的更多关注包括、、华润等大型开发商在内,目前也都在强烈关注首付分期,并尝试为购房者设计更多的便利购房的金融手段

一家华南区域城商行内部人士透露,该行正在研究进行首付分期甚至全款分期十年支付的金融政策,主要针对全国排名前十的大型地产商中的几家在开发商、二手房中介以外,新房代理行业通过小额贷款公司,开始涉足为资金不足的购房者补充首付

在此背景下,可能催生出又一种 次级贷 现象,其中隐含的风险值得关注

弥漫的房贷荒

17个一二线城市数据显示,房地产信贷无一有松动改善现象,其中北京、深圳、南昌等城市进一步趋紧,有更多银行执行基准利率再上浮或延长放款周期

在广州,搜房调查显示,高达58. 9%的购房者近4个月有在申请房贷,此间银行虽然受理业务,但大多无法给出具体的放款时间,被通知要等半年才能放款的购房者占了12% 首套房贷款利率普遍上浮,最低5%,最高达20%

21世纪经济报道采访显示,广州国有大行利率普遍上浮5%-10%,而股份制银行首套房利率普遍上浮10%左右,甚至有银行上调幅度则达到了 0%,或新增房贷业务则处于暂停状态广州二套房利率也普遍上浮1..2倍

在深圳,作为房贷业务做得最多的银行,建行目前也没有首套房贷款优惠,放款时间也按照客户的信用和资产记录变得更加分化,一些少数优质客户能较快拿到审批,而更多的申请人则被迫等待,最长的甚至有等待超过一年的情况

尽管已然如此紧张,不过有知情者称, 一二线的情况还算是好的 在山西省运城市,张文购买的一套商品房距其支付首付款已经超过 个月,至今没有拿到贷款审批,无奈他只好支付全款

在近期被热炒和看好的环京津一带,武清、廊坊、保定等地的商品房贷款特别是针对非本地户籍购房者,审批变得更加严格,本报了解到,不少购房者被迫改为支付全款或者一年期分期付款

房贷的紧张大大影响了开发商的销售额和现金流易居中国统计显示,一季度房企资金到位增速明显放缓,由201 年同比增幅26.5%降至6.6%;一季度商品房销售金额显著回落,由201 年的同比增26. %变为同比降5.2%

不合格的贷款人?

开发商对购房者的首付款和按揭贷款的依赖越来越大,近年几乎占到开发商资金来源的40%压力之下,开发商纷纷推出各种措施吸引买房人入场今年春节期间,便推出全国范围内的首付分期策略,分期期限 -5年,以此抢占市场

此后,(保利西山林语 保利新茉莉公馆)在广州的少数楼盘也尝试推出了首付分期,分期期限4到9个月不等;而刚刚上市不久的时代地产更全面推出了首付一成活动位于广东番禺区的时代外滩项目,首付仅需交一成,余款在一年内支付完即可

21世纪经济报道不完全统计,在广州,包括合景泰富、雅居乐、时代地产等多个大开发商先后推出垫付首付、分期付款的促销活动,涉及楼盘数十个

而在广东惠州片区,开发商垫付首付更为普遍畔山名居一成首付、阳光圣菲0.8成首付、三远大爱城零首付等层出不穷

二手房代理机构也在加入深圳新兴二手房中介平台中跃地产,声称深圳任何小区任何房子都可以做零首付

参与类似业务的还有小贷公司世联行业主金融服务平台工作人员介绍,世联行云贷针对世联行代理的楼盘业主,贷款额为所购房源首付的一半,贷款期限分为 - 6个月的短期贷款,月利率为本金的2%;长期为1- 年,月利率50万元以下贷款为1.2%,50万元以上为1.4%

北京、河北等地多数房屋中介机构都有代为办理此类业务, 这种中介、代理行的小额贷款主要需求毋容置疑,大部分都是用作首付了 北京中原地产市场总监张大伟透露,北京有中介机构利用消费贷帮助购房者购房,而实际上来源于银行的消费贷款,有明确规定是不可用于购房的

张大伟认为,目前中国楼市已经出现了很多类似 次级贷 (一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供贷款)的迹象

从银行层面来看,前述银行个贷经理说,在当前主要是刚需人群入市的情况下,需要对几十万的首付进行分期支付的购房者,甚至需要小额贷款来支撑其资金来源的购房者,一般也是不合格的贷款人银行会非常谨慎地对其资信进行调查和审核

值得关注的是,交了首付不代表房屋交易完毕,在不少地区,由于余款难以批贷或放贷迟缓,又迫于购房合同违约条款约束,一些购房者被迫改为全款买房或者全款分期业务,一些人甚至不得不去寻求小额信贷融资,解决购房款问题由此房贷难题事实上转嫁给了购房者

积聚的潜在风险

中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰认为,本身没有首付支付能力的人一般资信比较差,银行方面难以审批房贷,在这种情况下,合同都难以履行;此外,按照购房合同,不付款就不可能交房但这种分期付款的情况下,购房者已经交了一部分钱,但到了交房时间又交不齐余款,此时双方之间是否会产生纠纷也是一个隐患

中国房地产学会副会长陈国强则指出,从开发商方面来说,垫付资金对开发商资金链有很高要求,对于购买者是否按约定时间支付资金,也面临一些不确定的风险,出现违约的可能性也是存在的

广州一家推出首付分期的大型地产商人士说,目前推行的零首付政策,实际上只是把首付款的缴纳时间适当延长,但一般都在6个月内对于一个没有太多积蓄的人来说,这显然会发生包括拖延缴纳等事件,对于开发商和购房者都会是一件懊恼的事开发商资金回笼不顺畅,而购房者面临房产被收回、损失已支付款项的风险

上海易居房地产研究院研究员严跃进则认为,免首付、首付分期等政策之下,很可能会出现购房者中途违约现象;而一旦降价潮持续,原有房产的剩余还贷额度甚至高于房产价值,那么购房者的情绪就会激化,出现断供所以要提防中国出现类似美国的 抵押赎回权丧失 的问题

另一方面,本报了解到,在银行惜贷或者拒贷后,其他各路小贷机构、实力欠缺的开发商纷纷加入到购房款的 运作 中来,可能带来更大的风险隐患

(21世纪经济报道)

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